Steuerverpflichtungen beim Verkauf von Immobilien

Einkommensteuer auf den Verkauf von Immobilien

Beim Verkauf von Immobilien, die Sie durch Eigentumsübertragung erworben haben, gilt, dass wenn Sie weniger als fünf Jahre Eigentümer der Immobilie waren, Sie Einkommensteuer zahlen müssen (die Frist beginnt ab dem Eintrag ins Grundbuch).

Wovon wird die Einkommensteuer beim Verkauf von Immobilien gezahlt?

Die Steuer in Höhe von 19 % oder 25 % (abhängig von der Steuerbasis für natürliche Personen - Nichtunternehmer) wird auf den Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem Preis, zu dem Sie die Immobilie erworben haben, erhoben, vorausgesetzt, es entsteht ein positiver Unterschied (Verluste werden nicht berücksichtigt). Diesen Unterschied können Sie jedoch um nachweislich getätigte Ausgaben mindern (z. B. Ausgaben für Renovierung, Honorar für Sachverständige, Anwalt, Maklerprovision usw.).

Beispiel:

Am 4. Juli 2015 haben Sie eine Wohnung für 100.000 € gekauft. Sie haben sie für 5.000 € renoviert und verkaufen sie nach 3 Jahren für 120.000 €. Werden Sie Steuern zahlen?

Antwort:

Ja. Sie zahlen Steuern in Höhe von 2.850 €, was 19 % von 15.000 € (120.000 - 100.000 - 5.000) entspricht. Der Verkaufserlös muss in der nächsten Steuererklärung angegeben werden.

Besteuerung beim Verkauf von durch Erbschaft erworbenen Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie durch Erbschaft vom Erblasser erworben haben, der in direkter Verwandtschaftslinie steht, oder vom Ehepartner, wird der Verkaufserlös von der Steuer befreit, wenn seit dem Erwerb des betreffenden Grundstücks bis zum Eigentumsübergang des Erblassers (des Verstorbenen) mindestens fünf Jahre vergangen sind. Von direkter Verwandtschaft ist die Rede, wenn der Erblasser ein Verwandter in gerader Linie ist (z. B. Vater, Mutter, Großmutter, Sohn, Enkel). Dieser Erwerbsweg einer Immobilie ist jedoch eine Ausnahme, da nicht nur Ihr Eigentum, sondern auch das des Erblassers bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs berücksichtigt wird.

Beispiel:

Sohn erbte das Familienhaus von seinem Vater. Der Vater besaß es fast 10 Jahre vor seinem Tod. Wenn der Sohn das Grundstück verkaufen würde, wäre er von Steuern befreit, da er die Immobilie vom Vater geerbt hat (der in direkter Verwandtschaftslinie stand), und somit die Eigentumszeit seines Vaters in die Eigentumszeit des Sohnes - des Verkäufers - einbezogen wird. Wenn der Sohn das Haus jedoch von seinem Onkel geerbt hätte, wäre er bereits von der Steuerbefreiung ausgeschlossen, da der Onkel nicht in direkter Verwandtschaft steht.

Einreichung der Steuererklärung und Steuerzahlung

Der Steuerpflichtige, der verpflichtet ist, Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien anzugeben und eine Steuererklärung abzugeben, ist verpflichtet, dies bis zum 31. März des folgenden Jahres zu tun. Innerhalb dieser Frist muss auch die berechnete Steuer gezahlt werden. In der Steuererklärung werden alle Einkünfte einschließlich Einkünfte aus unselbständiger Arbeit, also Einkünfte aus Beschäftigung, angegeben.

Zuständigkeit

Die Zuständigkeit bezieht sich darauf, welchem Steuerverwalter der Steuerpflichtige verpflichtet ist, die Steuererklärung abzugeben und die Steuer zu zahlen. Der Steuerverwalter ist das Finanzamt. Bei natürlichen Personen wird die Zuständigkeit durch ihren Wohnsitz bestimmt, und bei juristischen Personen durch ihren Sitz.

Sanktionen und Geldstrafen

Sanktionen und Geldstrafen werden in §§ 155 ff. des Gesetzes Nr. 563/2009 Slg. (Steuervorschriften) geregelt. Nach diesem Gesetz verhängt der Steuerverwalter Geldstrafen für die verspätete Einreichung der Steuererklärung oder für die Nichtabgabe der Steuererklärung auf Aufforderung des Steuerverwalters. Das Gesetz ermöglicht es dem Steuerverwalter auch, eine sogenannte Sanktionszinsen zu erheben. Der Sanktionszins oder Verzugszins wird für die Steuer erhoben, die zwar erklärt, aber nicht innerhalb der Frist für die Steuerzahlung oder nicht in richtiger Höhe gezahlt wurde. Diese Strafe beträgt das Vierfache des Basiszinssatzes der Europäischen Zentralbank (es muss jedoch mindestens 15 % betragen), und zwar für maximal vier Jahre Zahlungsverzug.

Erlöschen des Rechts, die Steuer einzuziehen

Das Steuergesetzbuch regelt ebenfalls das Erlöschen des Rechts, die Steuer einzuziehen. Es bezieht sich auf den Fall, dass der Steuerpflichtige überhaupt keine Steuererklärung für die Einkommensteuer einreicht. Der Steuerverwalter kann die Steuer nicht mehr einziehen, wenn seit dem Ende des Jahres, in dem die Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung entstand, fünf Jahre vergangen sind. Wenn der Steuerverwalter jedoch innerhalb dieser fünf Jahre einen Schritt unternimmt, der auf die Eintreibung der Steuer abzielt (normalerweise eine Aufforderung), beginnt die Frist von Neuem – die maximale Frist beträgt jedoch zehn Jahre.

Verjährung des Rechts, eine Nachzahlung einzufordern

Über die Verjährung des Rechts, eine Nachzahlung einzufordern, informiert uns ebenfalls das Steuergesetzbuch. Es bezieht sich auf Fälle, in denen wir die Steuererklärung einreichen, aber die Steuer nicht zahlen. Wenn seit dem Ende des Jahres, in dem die Steuernachzahlung entstanden ist, sechs Jahre vergangen sind, ist eine solche Nachzahlung verjährt, jedoch müssen wir einen Einspruch gegen die Verjährung einlegen. Der Steuerverwalter kann jedoch innerhalb dieses Zeitraums eine Maßnahme ergreifen, die auf die Eintreibung abzielt. Die Frist wird dann um weitere sechs Jahre verlängert, maximal können es zwanzig Jahre sein.

Quelle: Broschüre der Realitätsunion: "Verkauf, Kauf, Vermietung von Immobilien", www.realitnaunia.sk