Heute werden wir uns dem Thema MIETE widmen. Wir haben die Steuerberater Ing. Marianna Zverková und JUDr. Ing. Viera Fraňová gebeten, die grundlegenden wichtigen Informationen zu diesem Thema für uns zusammenzufassen.
Grundlegende Informationen, die Sie kennen sollten, wenn Sie Immobilien vermieten:
Eine natürliche Person, die Immobilien vermietet, ist verpflichtet, bis zum 31. März eine Steuererklärung abzugeben, um das im vergangenen Kalenderjahr erzielte Mieteinkommen zu versteuern.
Dinge, an die man denken sollte:
- Für Mieteinkommen gemäß § 6 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes ("EStG") können keine Pauschalabzüge geltend gemacht werden.
- Mieteinkünfte aus Immobilien umfassen nicht nur die vereinbarte "Nettomiete" als Gegenleistung für die Nutzung der Immobilie, sondern auch Einnahmen in Form von separat vereinbarten Zahlungen für Versorgungsleistungen oder Dienstleistungen, die der Mieter dem Vermieter bezahlt oder die der Mieter direkt an den Energie- oder Dienstleistungsanbieter zahlt, wenn der Vertrag über die Energie- oder Dienstleistungserbringung zwischen dem entsprechenden Anbieter und dem Vermieter abgeschlossen wird.
- Einkommen, das von Ehepartnern gemeinsam aus der Vermietung von Immobilien erzielt wird, die in das BSM (gemeinschaftliche eheliche Vermögenswerte) einbezogen sind, kann von den Ehepartnern ungleichmäßig verteilt werden (nach Vereinbarung), aber Einkommen, das aus der Vermietung von Immobilien in gemeinsamer Eigentümerschaft erzielt wird, kann nur unter den Miteigentümern entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt werden (das Gesetz erlaubt es nicht, das Einkommen steuerlich in anderer Weise aufzuteilen).
- Jeder einzelne Steuerpflichtige kann eine Steuerbefreiung von 500 € pro Kalenderjahr für Mieteinkommen nach § 6 Abs. 3 des EStG nutzen, ist jedoch gleichzeitig verpflichtet, die nachgewiesenen Ausgaben im gleichen Verhältnis wie das Verhältnis der befreiten Einnahmen zu den Gesamteinnahmen zu reduzieren.
- NEU: Nachgewiesene Ausgaben eines Steuerpflichtigen, der keine vermietete Immobilie im Betriebsvermögen hat, umfassen neben Strom, Wärme, Wasser, Gas und anderen mit der Immobilienvermietung verbundenen Dienstleistungen auch die Gebühr, die an den Wohnungsfonds für Reparaturen an Wohngebäuden gezahlt wird (eine Änderung des Ansatzes der Finanzverwaltung zur Definition von Ausgaben).
- Die Einbeziehung vermieteter Immobilien in das Betriebsvermögen hat ihre:
- Vorteile, wie z.B. die Möglichkeit für den Vermieter, einen Teil der Anschaffungskosten der vermieteten Immobilie in Form von sogenannten Abschreibungen als Steuerabzüge geltend zu machen, oder Zinsen für Hypotheken- oder Baudarlehen.
- Nachteile, die sich beim Verkauf der Immobilie ergeben können, z.B. bei der Berechnung der Frist für die Steuerbefreiung; Mieteinkünfte aus Immobilien, zusammen mit anderen spezifizierten Einnahmen, fallen in eine separate Steuerbasis, die verschiedenen Steuersätzen unterliegt:
- 19% auf den Teil der Steuerbasis, der 38.553,01 € nicht übersteigt (gilt für 2022),
- 25% auf den Teil der Steuerbasis, der 38.553,01 € übersteigt (gilt für 2022).
- Einkommen des Vermieters umfasst auch nicht-monetäres Einkommen in Form von technischen Bewertungen der vermieteten Immobilie in Höhe der vom Mieter getragenen Ausgaben mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zur technischen Bewertung des Eigentums über die im Mietvertrag vereinbarten Verpflichtungen hinaus und nicht vom Mieter beglichen.
- Mieteinkünfte aus beweglichen Sachen, die zusammen mit Immobilien als Zubehör vermietet werden (sollte im Mietvertrag spezifiziert sein), wobei die Kosten für den Kauf dieser beweglichen Sachen (wie z.B. freistehende Möbel) vom Vermieter als nachgewiesene Ausgaben geltend gemacht werden können, um die geschuldete Steuer zu reduzieren.
- Ein einzelner Steuerpflichtiger - Vermieter, der nachgewiesene Ausgaben geltend macht, ist nicht verpflichtet, Bücher zu führen, muss jedoch Aufzeichnungen führen, die dem in § 6 Abs. 11 des EStG festgelegten Umfang entsprechen (das Gesetz definiert nicht die Form der Aufzeichnungen, sondern nur den Inhalt).
- Einkommen aus Immobilienvermietung (außer Einkommen aus Geschäftstätigkeit) fällt unter passive Einkünfte, für die der steuerfreie Teil der Steuerbasis nicht geltend gemacht werden kann und die nicht in die Einkünfte für die Beurteilung der Berechtigung für einen Steuervorteil für unterhaltsberechtigte Kinder einbezogen werden.
- Einkommen aus Immobilienvermietung gemäß § 6 Abs. 3 des EStG begründet keine Verpflichtung zur Zahlung von Kranken- oder Sozialversicherungsbeiträgen.
Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, können Sie sich an die Steuerberater Ing. Marianna Zverková und Ing. JUDr. Viera Fraňová (zverkova@firemnedane.sk; franova@esum.sk) wenden, oder wir beantworten sie gerne in unserer Beratung: Immobilien - Beratung auf FB. Unser nächstes Thema, das wir Ihnen bald präsentieren werden, wird sein: Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien (im Besitz des Verkäufers für weniger als 5 Jahre). Wir werden uns auch praktischen Immobilienthemen und verwandten Fragen in unserer neuen FB-Gruppe widmen: Immobilien - Beratung, auf Facebook.
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Ing. Ľubomíra Lacková, kluc.sk@kluc.sk
