Dieses Mal haben wir uns auf die Einkommensteuer beim Verkauf von Immobilien konzentriert, die der Verkäufer weniger als 5 Jahre besessen hat. Wir haben die Steuerberater Ing. JUDr. Viera Fraňová und Ing. Marianna Zverková gebeten, wichtige Punkte zu diesem Thema für uns zusammenzufassen.
Grundlegende Informationen, die Sie wissen sollten, wenn Sie im Jahr 2022 Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien erzielt haben:
Das Einkommen einer natürlichen Person aus dem Verkauf von Immobilien fällt gemäß § 8 des Einkommensteuergesetzes ("ESTG") in die Kategorie "sonstige Einkünfte" – Einkommen aus der Übertragung des Eigentums an Immobilien; eine Ausnahme bildet der Verkauf von Immobilien, die unmittelbar vor dem Verkauf zum Betriebsvermögen gehörten und zur Erzielung von Einkommen aus Geschäftstätigkeiten gemäß § 6 Abs. 1 des ESTG oder Einkommen aus anderen selbstständigen Tätigkeiten gemäß § 6 Abs. 2 des ESTG genutzt wurden.
Dinge, auf die Sie achten sollten:
- Eine natürliche Person versteuert das Einkommen im Kalenderjahr, in dem sie es erzielt hat, unabhängig vom Jahr, in dem es zu einer Änderung der Eigentumsrechte an der Immobilie kam (dies ist zum Beispiel wichtig im Fall von Ratenzahlungen, die ein Kalenderjahr überschreiten, oder bei Erhalt einer Anzahlung).
- Das Einkommen umfasst sowohl Bargeldzahlungen als auch Sachleistungen, die durch Austausch erzielt wurden (zum Beispiel der Austausch von zwei Immobilien mit Aufpreis oder auch ohne Aufpreis für die andere Partei).
- Ehepartner können das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien, das in das BSM (gemeinsames eheliches Vermögen) einbezogen ist, ungleichmäßig aufteilen, außer beim Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien, das in das Betriebsvermögen eines der Ehepartner einbezogen war (das Einkommen wird von dem Ehepartner versteuert, der das Vermögen zuletzt in das Betriebsvermögen aufgenommen hat).
- Nur nachweisbare Ausgaben können vom Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien abgezogen werden. Zu diesen Ausgaben gehören zum Beispiel der nachweislich gezahlte Kaufpreis für die Immobilie oder der Restpreis gemäß Gesetz (Kaufpreis nach Abzug von Abschreibungen im Fall von Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören), nachweislich für den Erwerb der Immobilie aufgewendete Ausgaben (einschließlich technischer Bewertungen oder Zinsen für ein Hypotheken- oder Baudarlehen für Immobilien, die nicht zum Betriebsvermögen gehören).
- Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien ist nach 5 Jahren seit dem Erwerb der Immobilie oder nach deren Entfernung aus dem Betriebsvermögen von der Steuer befreit ("Erfüllung der Bedingung"). Die Befreiung gilt nicht für Einkommen, das dem Steuerpflichtigen unter einem Vertrag über den zukünftigen Verkauf von Immobilien zugeflossen ist, wenn dieser Vertrag vor Erfüllung der oben genannten Bedingung abgeschlossen wurde, auch wenn der Kaufvertrag selbst erst nach Erfüllung der Bedingung abgeschlossen wird.
- Die Steuerbefreiung beim Verkauf von Immobilien gilt nur für Einkommen, das als sonstige Einkünfte gemäß § 8 des ESTG eingestuft wird.
- Hinsichtlich des Einkommens aus dem Verkauf von Immobilien durch Schenkung:
- Der Steuerpflichtige führt als Ausgabe den vom Gerichtsgutachter zum Zeitpunkt der Schenkung bestimmten Wert der Immobilie an, wenn zum Zeitpunkt der Schenkung das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien für den Schenker steuerfrei gewesen wäre.
- Der Steuerpflichtige führt als Ausgabe den Wert in Höhe des Kaufpreises an, der vom Schenker bestimmt wurde, wenn zum Zeitpunkt der Schenkung das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien für den Schenker nicht steuerfrei gewesen wäre und es sich gleichzeitig um ein von der Abschreibung ausgeschlossenes Vermögen oder ein Vermögen handelt, das nicht in das Betriebsvermögen des Schenkers aufgenommen wurde.
- Der Steuerpflichtige führt als Ausgabe den Wert in Höhe des Restpreises an, der vom Schenker bestimmt wurde, wenn zum Zeitpunkt der Schenkung das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien für den Schenker nicht steuerfrei gewesen wäre und es sich gleichzeitig um ein abschreibungsfähiges Vermögen handelt, das in das Betriebsvermögen des Schenkers aufgenommen wurde.
- Einkommen aus der Übertragung des Eigentums an Immobilien zusammen mit anderen festgelegten Einkommen unterliegt einem separaten Steuersatz, für den unterschiedliche Steuersätze gelten:
- 19% auf den Teil des Steuerbetrags, der EUR 38.553,01 nicht übersteigt (gilt für 2022),
- 25% auf den Teil des Steuerbetrags, der EUR 38.553,01 übersteigt (gilt für 2022).
- Der Steuerbetrag aus der Übertragung des Eigentums an Immobilien ist auch die Grundlage für die Berechnung der Krankenversicherung (Grundbeitrag 14%, reduzierter Beitrag 7%).
- Einkommen aus dem Verkauf eines unfertigen Gebäudes, das nicht im Liegenschaftskataster eingetragen ist, gilt nicht als Einkommen aus der Übertragung des Eigentums an Immobilien, sondern wird als "sonstige" Einkünfte gemäß § 8 eingestuft.
- Beim Prüfen der Steuerbefreiung ist die Methode des Erwerbs der zu verkaufenden Immobilie oder das Erfüllen anderer gesetzlich festgelegter Bedingungen wichtig:
- Für den 5-jährigen Besitzzeitraum von Immobilien, die durch Erbschaft in gerader Linie oder durch einen der Ehepartner erworben wurden, wird auch die nachweisbare Besitzzeit des Testators gezählt.
- Für den 5-jährigen Besitzzeitraum von Grundstücken wird ab September 2022 auch die Zeit seit dem Erwerb des ursprünglichen Grundstücks berücksichtigt, das aufgrund von Flurbereinigungen (in Verwaltungsverfahren) durch ein neues Grundstück ersetzt wurde.
- Einkommen aus der Übertragung des Eigentums an Immobilien, das einer berechtigten Person nach Restitutionsgesetzen ausgehändigt wurde, ist unabhängig von der Besitzdauer oder der Aufnahme in das Betriebsvermögen von der Steuer befreit, wenn das Einkommen von der berechtigten Person erhalten wurde.
- In Bezug auf Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien gemäß § 8 des Einkommensteuergesetzes kann der Steuerpflichtige keinen Steuerverlust ausweisen (Ausgaben werden nur bis zur Höhe des Einkommens anerkannt).
- Ausgaben, die das Einkommen gemäß § 8 im Jahr überschreiten, in dem erstmalig Ratenzahlungen oder Vorauszahlungen für den Verkauf von Immobilien erhalten wurden, können in diesem Jahr bis zur Höhe dieses Einkommens geltend gemacht werden. Wenn diese Einkünfte in den Folgejahren (Ratenzahlungen des Kaufpreises) erhalten werden, wird das gleiche Verfahren angewendet, bis zur Gesamtsumme, die gemäß Gesetz als Steuerabzug geltend gemacht werden kann.
- Die Ausgabe in Höhe des einbehaltenen Fehlbetrags in der jährlichen Abrechnung der Krankenversicherung vom Steuerbetrag aus dem Verkauf von Immobilien ist ein regulärer Steuerabzug, der zu Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien gehört, und der Steuerpflichtige kann diese Ausgabe durch Einreichung einer ergänzenden Steuererklärung geltend machen.
Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, können Sie sich an die Steuerberater Ing. JUDr. Viera Fraňová und Ing. Marianna Zverková (franova@esum.sk, zverkova@firemnedane.sk) wenden, oder wir beantworten sie gerne in unserer Beratung: Immobilien - Beratung auf FB.
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Ing. Ľubomíra Lacková, kluc@kluc.sk
